田中(いわくら不動産）
路線価が土地の相場？？
2019年8月7日
皆さん、おはようございます
いわくら不動産センターです！
さぁ、今日もまずはコレから…
今日８月７日は
何の日かわかります？
今日８月７日は、、、
「鼻の日」です
なぜか・・・
８（は）７（な）
語呂合わせですね～
ちなみに、、、、
耳の日は ３月３日（みみ）
目の日は １０月１０日 ？？
なぜ１０月１０日なのか・・・
１０を横向き（右に倒すと）
１が眉毛に０が目の形に♫
今回は「相場」について少しだけお話を
昨日のブログで「路線価」について
お話をしてきました
昨日のブログはこちら↓
路線価が相場なのか？？
路線価 ＝ 相場
答えは、、、
違います！！
あくまで路線価は、
課税価格を計算する基準
のための数字であり
相場とは違います！
路線価から
「時価」を算出する計算式
8割程度といわれており
（路線価÷0.8）などの計算
はありますが
この時価も「相場」とは少し違ってきます
相場ってなに？？
不動産には一つとして同じものが存在しません
そのため、不動産の価格については、
対象物件の立地条件や物件ごとの特性、
取引時期などを踏まえて、個別具体的に
判断していく必要があります
不動産の価格
つまりここで「相場」を知ることが
大事になります
相場にもいろいろありますが、
不動産の価格の「相場」として
一般的に多く話をしていくのが
「近隣相場」
近隣相場とは、
実際にあった
過去の取引の中から似たようなエリアや
似たような物件の取引事例を
参考にする考え方で算出をしていく
そこで算出される相場が、近隣相場ですね
類似物件を比較対象にすれば、
ある程度、「相場」を
把握することができます
近隣相場以外にも・・・
相場としては
近隣相場を知っているとある程度
把握できると思います
近隣相場で
過去の取引の中から
似たようなエリアなどの価格を
参考にするんですが
「不動産の価格」を知る場合には
その他にもやはり
知っておかなくてはいけない
ポイントはあります
① 地域性
・近隣でどのくらい売り物件があるのか
・どのくらい探しいる人がいるのか
ココでのポイントは
需要と供給のバランスですね
売りたい方が多くなっていて
買いたい方が少ない地域ですと
やはり相場は下がってきます
逆に、買いたい方が多く
売りたい方が少ない地域ですと
相場は下がりにくくなっています
これは近隣相場である程度
把握できることですが、
プラスをしていく形で考えていくことが
大事になってきます
② 土地の形状・大きさ
・間口は何メートルあるのか
・整形地？延長敷地？
・東西南北どこが接面となっているか
・土地の面積は大きいのか？小さいのか？
買いたい人の立場になると
当たり前の話ですが
土地があれば何でも良い訳ではありません
建物が建てやすい土地、日当たりなどの採光
様々な条件の基探しています
条件が揃った土地と、そうでない土地では
不動産の価格は違ってきます
これが近隣相場では
なかなか見えてこない部分になります
「相場」のまとめ
それでは
「相場」についてのまとめを
路線価＝相場ではありません
相場といわれる不動産の価格については
「近隣相場」が基本にはなってきます
対象不動産の近隣から取引事例などを
把握し算出がされることが多いです
そのエリアの
「相場」を知ることができます
ただし、
それだけでは「不動産の価格」が
算出されるわけではありません
地域の現状把握、特色や事例
＝近隣相場
そして、
土地の形状などを考慮
そうして算出された価格が
実質的な「不動産の価格」に近くなります
「相場はいくらですか？」
と聞かれれば、ある程度近隣の事例を
把握していればお答えはできます
ただ、お話をしてきたように
土地の形状や大きさなどによって
不動産の価格は違ってきます
相場＝“売れる価格”
相場＝“買える価格”
ではありません！！
あまり相場、相場と言っていると
売れないことに、買えないことに
なってしまう場合があります
そこはちゃんと
「不動産の価格」を把握することが
重要になってきますね
今日のブログはここまで♪
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