こんにちは～

いわくら不動産センターの店長です

 

 

さてさて

不動産屋の店長ブログを

 

 

えっ！？

建て替えができない

不動産とは･･･

 

 

「不動産を“売却”しよう」

「不動産を“相続”した」

 

こういったときにご相談をいただいた不動産を調べてみると、、、

たま～にあるんですが

現状、建物が建っている土地建物であっても

 

再建築不可

つまり建て替えができない

不動産があります！

 

 

「えっ！？

今、建っているのに

建て替えが

できないの？」

 

 

そうなんです・・・

 

 

なぜ

建て替えが

できないのか？

 

 

もちろん調べる地域や不動産によっても違ってきますが、理由としては多いのが

 

①都市計画

②道路

この２つの要因が“多い”です

 

 

まずは１つ目の

 

①都市計画

 

当店のある岩倉市周辺の地域だと、都市計画に

「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。

岩倉市だと、昭和４５年１１月２４日に

市街化区域と市街化調整区域が“線引き”されています。

ご存知の人も多いですが

市街化調整区域は基本的には一般の人が土地を購入して

建築することが難しいです。

しかし、線引き前に“宅地”になっている土地の場合

旧既存宅地としての要件を持っている土地が多く

そういった土地の場合は、既存の建物を取り壊し

（取り壊している場合も含む）建物の建築

つまり、再建築が可能となります。

 

線引き後の宅地になっている土地の建物については

どのように建物が建築されたかを調査しないと

再建築ができない土地もあるので注意です！！

市街化調整区域となっている場合に

そういった点を見て再建築ができるかをチェックする

必要があります。

 

では、市街化区域であれば建て替えが

できる可能性が高くなるのかと言えば

気をつけなくてはいけないのが

２つ目の

 

②道路

 

これもよく調査をしてみると発覚することがあります。

 

基本的な前提条件として、、、

土地の前面に

道路がないと建築できません

 

建築をする際には、建築基準法とういう法律があります。

 

その中に道路に関する部分でいうと

建築基準法第４２条があります。

 

この４２条に定められた

道路に土地が

接していなけば

建築ができません。

 

よくあるのが

あきらかに道路に接していない、

道路がメチャメチャ細い１.８ｍ未満

そんなところに

建物が建っていて人が住んでいる

古いお家って周りにも探してみると

あると思います

 

昔はそれでも建築ができたところでも

今、建築しようと思うと

建てられません！！

 

昔（過去）、

建築ができたことが

（今、建築ができるかどうかの）

基準にはならず、

 

今（現在）の、

建築基準法に

適した建物“しか”

建て替え・建築は

できません！

 

だから、

道路によって

建てられる、建てられないが

変わってきます。

 

ココで注意するポイント！

 

道路には

市道や県道や国道など色々と種類があります。

また今はありませんが

県や市町村から「土地のこの部分が道路である」

という指定（道路位置指定）を受けた

位置指定道路もあります。

（また道路については違う機会で詳しく･･･）

 

これらは、建築基準法上の道路として

認められる道路となります。

 

しかし、土地の前面道路が

どういった道路になっているかは

“見た目”では判断がつかない場合があります。

 

・アスファルトがしてある

・側溝がある

・水道管が通っている

 

こういったことは

“道路”として認められる

要因にはなりません！！

 

見た目が、アスファルトがしてあり、側溝もあり

水道管が通っていても

個人の所有の土地に

なっている場合もあります。

 

周りの人やそこを普通に“道路”として

みんな使っていても

“建築基準法”の道路として認められる

道路でなければ

建築はできません！！！

 

これは役所の道路課で調べることができます

 

見た目や今どう使っているかでの

判断ではないことを知らない人も多いので

 

まさかこの土地が

再建築、建て替えが

できないなんて・・

 

となってしまう人もでてきます。。。

 

 

また、道路で言えば

建築基準法の道路に

間口が２ｍ以上接していなければ

いけません

 

土地の前面が道路だからといって

２ｍ道路と土地が接していないと

建築ができません。

 

 

今、持っている土地

また相続した土地に

建物が建てられるのか

また建物が建っている土地で

建て替えができるのか

については、必ず調べることが

ポイントになってきます

 

今（現在）

建物が建っているから

建て替えできるでしょ

はダメ✗

 

しっかりと

道路などの状況を

把握する事が

大事になります。

 

また、近頃

SNSを利用して

再建築不可をできるようにする！

みたいな怪しいセミナーも多いです。。。

 

実際それでうまくいけば良いですが

そういった裏技的な話は

あまり聞きません、、、

 

まずは

しっかりと調査をしてくれる

ちゃんと状況を伝えてくれる

不動産会社に相談することが

重要だと思います。

 

 

今回はこのへんで

 

それではまた次回

 

 

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